访中骏置业助理总裁兼泉州公司总经理 朱伍松

2008年转眼就要走进历史，中国房地产行业经历了喷薄昂扬也经受了冷风凄雨，下半年调控政策大演变脸，金融危机呼啸而来，开发商开始为了一斗米费尽心思，购房人捂紧口袋其实心里仍望房有梦。泉州处于二、三线城市，对政策敏感度相对较低，此次宏观调控影响相对较小；同时泉州民间具有很强的购买力，而且泉州近几年来房产供应量相对较小。泉州市政府出台的最新房地产市场工作会议纪要也提出不少房产新政，以助楼市“过冬”。在这一年，有很多值得我们关注、研究和深思的话题，年末回首和展望，近日网易房产记者也有幸与品牌地产中骏置业的助理总裁兼泉州公司总经理朱伍松进行了交流。

中央及地方政府出台的一系列政策对恢复购房者信心的作用

对今年的救市讨论，中央政府出台一系列调控政策扶持楼市，朱伍松从几个方面跟记者交换了意见。站在经济的角度来看，中国经济发展靠三驾马车拉动，出口、投资、消费。但是今年出口碰上国际经济大衰退的影响，出口形势不利。中央政府只能拉动另外两驾马车，投资和消费。中央快速出台了4万亿的投资力度，但这是中短期的一个效应。房地产肩负着投资与消费双重重要性，且房地产占固定资产的投资比例30%左右。从中国人的传统消费理念上看，在大宗消费品里面最大的就是房产消费，其次才是汽车、家电等。在老百姓的心里，房屋具有保值增值作用，即使短期内有波动，长远来看仍然会增值。中央政府也深刻意识到房地产拉动中国经济的重要作用，采取一系列措施对房地产业进行扶持。从9月16日起短期内五次降息，11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

其次，下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）调整为3.33%，五年期以上调整为3.87%，均有较大幅度下调。再次，加快廉租住房建设，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。

在中央政府宣布一套房贷的比例和贷款利率、税率等下降的同时，我们看到一线城市北京，上海，深圳等地的交易量都在上涨，显而易见对全国消费者购房增添不少信心。各地地方政府也相应出台了房地产的扶持政策，泉州市政府11月10号下发《关于研究促进房地产市场持续健康发展工作会议纪要》，这一新政出台是为了加强对房地产市场宏观调控，合理引导住房消费和房地产开发，规范房地产市场秩序，促进房地产市场持续稳定健康发展。

首先，按照新政策及当前购房者实际需求，普通商品房住房套型面积标准原则上要控制在144平方米以下。鲤城区、丰泽区地段享受优惠政策的普通住房成交价格为8500元/平方米以下，泉州开发区、洛江区地段享受优惠政策的普通住房成交价格为5700元/平方米以下。新政策包含了鼓励住房消费的收费减免政策。对个人首次购买90平方米及以下面积普通住房（含二手住房）的，契税税率暂下调至1%，且在取得房屋所有权证后其所缴纳的契税全额退还；对个人首次购买90-144平方米普通住房（含二手住房）的，在取得房屋所有权证后所缴纳的契税按购房款总额1%退还。对个人转让或购买住房暂免征收印花税，对个人转让住房暂免征收土地增值税。

第二，对个人将购买超过2年的普通住房转让交易的，暂免征收营业税；对个人转让自用2年以上住房的，暂免征收个人所得税。居民首次购买普通自住住房和改善型普通自住住房（人均住房面积低于38.7平方米再次购房），贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。 支持开发企业将空置的普通商品住房改售为租，对其租金收入暂免征收营业税、房产税；鼓励收购空置普通商品住房作为拆迁安置房。

第三，新政策在公积金贷款方面也给购房市民提供优惠支持。对首次购买经济适用房、限价住房、廉价住房的，住房公积金贷款最低首付款比例调整为20%；对首次住房公积金贷款还清后再次购买改善型普通自住住房的，住房公积金贷款最低首付款比例由30%调整为20%；对泉州辖区内首次购买经济适用房、限价住房、廉价住房的，允许提取住房公积金，以转账的形势转入售房单位在银行开设的监管账户内补充首付款；贷款期限可适当延长至借款人法定退休年龄后5年。

个人普通住宅转让从5年改2年，对二手房的交易量促进也比较大。而通过二手房流动打开资金链，来拉动一手房，可以促进这一部分的资金流动，打开流动资金链以后就能带动这些购买的需求，这就叫升级换代，或者是叫改善住房，要把这一部分的购房者需求激发出来。

再者，新出台的政策对于泉州开发商应缴交的税费有一些适当的宽限，某种程度上来讲开发商的资金成本也在降低。后期政府又出了一条 “非普通住宅”新税收标准，是为了限制大面积住宅的开发，鼓励开发商多开发中小户型住宅。开发中小户，首先是提高工薪阶层对普通住宅的承受能力，其次有助缓解开发商的资金压力，避免楼盘成为烂尾楼。

（编辑：house163）